VEDTEKTER

§ 1
Sameiets navn og registrering.
Sameiets navn er Sameiet Sæter Torg. Sameiet har adresse Nordstrandveien 42 og 44 – Tysleveien 81-83-85.
Sameiet er registrert i Foretaksregisteret.

§ 2
Eiendommen
Sameiet er et kombinert eierseksjonssameie som består av 54 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner forretning, og 15 næringsseksjoner parkering fordelt på plan U1 og U2 på eiendommen gnr. 183 bnr. 119 i Oslo kommune med påstående bygninger, installasjoner og anlegg.

Oppdeling av eiendommen i seksjoner og den enkelte seksjons sameiebrøk fremkommer i tinglyst seksjoneringsbegjæring.

De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal.
Sameiebrøkene bygger på hoveddelens BRA-areal, eksklusive balkonger, terrasser og eventuelt tilleggsdel grunn/bygning. For parkeringsseksjonene er det fastsatt en vektet sameiebrøk.

Snr. 58 og 59 er solgt til Parkeringssameiet Ekebergveien 228, gnr. 183 bnr. 556 i Oslo, som er naboeiendommene. Seksjonene kan ikke deles ved reseksjonering. For disse seksjonene gjelder egne stemmerettsbegrensninger. De enkelte plasser fremgår av seksjoneringsbegjæringen. For disse plassene skal det betales et kostnadsbidrag tilsvarende de øvrige p-plassene i U 2.

Parkeringssameiet Ekebergveien 228 org. nr. 816 324 912 har rett til å anlegge og ha liggende en kulvert som fører inn til sameiets grunn. Den del av kulverten som ligger på Sameiets eiendom er tilleggsareal til seksjon 58. Det er inngang fra kulverten til plan U1. Kulverten skal brukes for passasje mellom U1 og naboeiendommene gnr 183 bnr 103 og 556 i Oslo, og kun av de som har rett til bruk av parkeringsplassene som inngår i snr. 58 og 59. Rettigheter og plikter forbundet med kulverten fremgår ellers av egen avtale som følger som vedlegg til vedtektene.

§ 3
Formål
Sameiet skal sørge for forsvarlig vedlikehold og drift av eiendommen med fellesanlegg og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggende i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet.

Seksjonene kan bare benyttes til det formål som er fastsatt i seksjoneringsbegjæringen for den enkelte seksjon. Endring av bruken fra boligformål til næringsformål eller omvendt må ikke foretas uten vedtak av sameiermøtet i henhold til eierseksjonslovens § 30 annet ledd bokstav e og reseksjonering etter lovens § 13 annet ledd.

Bruken av seksjonene og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Dersom næringsseksjonene brukes innenfor godkjent reguleringsformål anses ikke slik bruk i seg selv å være til skade eller ulempe for øvrige seksjoner.

Åpningstider for næringsseksjoner som er i tråd med offentlige retningslinjer og varelevering utenom åpningstidene anses heller ikke for å være til skade eller ulempe for øvrige seksjoner. Ettersom det i flere næringsseksjoner vil foregå service- eller serveringsvirksomhet vil det forekomme virksomhet på kveldstid, i helger og på helligdager, uten at dette i seg selv anses for å være til skade eller ulempe for øvrige seksjoner.

Verken sameiermøtet eller sameiets styre kan fatte beslutninger som på en urimelig måte begrenser eller unødvendig vanskeliggjør lovlig næringsvirksomhet i sameiets næringsseksjoner.

§ 4
Råderett
Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon med tilleggsdeler, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie, innenfor de rammer som er angitt i disse vedtektene. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr. eierseksjonslovens § 25.

I medhold av eierseksjonslovens § 19, 5. ledd gis sameierne eksklusiv bruksrett til de arealer som på vedlagte oversikt er betegnet seksjoner og som ikke tidligere er seksjonert og tilleggsdeler til de respektive seksjoner, jfr. vedlegg 1-4.

Den eksklusive bruksretten varer inntil reseksjonering hvorved arealene gjøres formelt til seksjoner eller tilleggsdeler er tinglyst. Den eksklusive bruksretten i hht-. § 19, 5. ledd faller deretter bort uten ytterligere behandling og vedtak av sameiermøtet. I den grad det er nødvendig plikter sameierne å medvirke til slik reseksjonering.

Den midlertidige bruksretten kan ikke endres uten etter samtykke fra den det gjelder.

Areal betegnet som Torg i vedlagte situasjonsplan, jfr. vedlegg 1, skal være åpent for allmennheten på betingelser som fremgår av i tinglyst erklæring av juni 2013.

Allmennheten vil ha rett til gangvei over sameiets uteareal fra torg og frem til friareal i henhold til reguleringsplan.

Næringsseksjonene unntatt parkeringsseksjonene, kan reseksjoneres i fremtiden uten at det kreves samtykke fra andre seksjonseiere dersom det ikke endrer stemmetallet i sameiet. Parkeringsseksjonene, unntatt snr. 58 og 59, kan ved enighet mellom de parkeringsseksjonseiere det gjelder, reseksjoneres uten samtykke fra andre. Øvrige seksjonseiere skal orienteres om eventuell endringer.

Ved eierskifte skal det straks gis skriftlig melding til styret og eventuell forretningsfører om ny eiers navn. Gebyr til forretningsfører for dette betales i henhold til de til enhver tid gjeldende satser.

I forbindelse med eventuell utleie av bolig skal det straks gis skriftlig melding til styret om leietakers navn, samt kontaktinformasjon til både leietaker og eier. Slik melding er ikke gebyrbelagt. Eierskifte og ny utleie krever ikke styrets eller sameiets samtykke.

Sameiernes stemmerett er begrenset slik det fremkommer av § 8, annet ledd. Ut over de tilfeller som reguleres av disse vedtektene, reguleres rettslig råderett av eierseksjonsloven.

§ 5
Bruken av eiendommen

5.1 Generelt om bruken
Som følge av at sameiet er et kombinert bygg, er ulike deler av fellesarealet beregnet til ulike formål slik dette fremgår av punkt 5.1.1 og 5.1.2 nedenfor.

Med hjemmel i eierseksjonslovens § 19 femte ledd skal boligseksjonene ha enerett til disponering av fellesarealer angitt i punkt 5.1.1 og næringsseksjonene, unntatt parkeringsseksjonene, skal ha enerett til disponering av fellesarealer angitt i punkt 5.1.2.

Areal for parkering i næringsseksjon i U1 (seksjon nr. 57) skal også kunne benyttes av gjester til boligene etter de parkeringsbestemmelser som til enhver tid gjelder for parkeringsplassene i denne seksjonen.

Åpnings- og lukketider for kjøreport i Plan 1 bestemmes av næringsseksjon nr. 57. Åpnings- og lukketidene kan ikke innebære begrensning i bruken av parkeringsseksjonene.

5.1.1 Fellesarealer beregnet til bruk for boligseksjonene.
Inngangspartier inne, ute og inngangsdører til boligene, ganger, korridorer, trapper og rømningsveier fra plan 2 og ned på bakkeplan som kun betjener boligene, fellesrom i boligetasjene, avfallsrom for boligene, areal for sykkelparkering, felles gårdsrom over bygningens første etasje, areal på bakkeplan for avfallshåndtering til boligene og felles bodarealer i U2.

Næringsseksjonene har adkomstrett til tekniske installasjoner m.v. for nødvendig ettersyn og vedlikehold.

5.1.2 Fellesarealer beregnet til bruk for næringsvirksomheten på plan 1.
Fasade og inngangspartier til næringsseksjonene på plan 1 som kun er beregnet til bruk for næringsvirksomhet som utøves av næringsseksjonene, unntatt parkeringsseksjonene.

Arealer for varetransport og avfallshåndtering for næring i den grad disse ikke er seksjonert som tilleggsdeler til næringsseksjoner.

Næringsseksjonene, unntatt parkeringsseksjonene, skal ha rett til å etablere hensiktsmessige løsninger i tilknytning til sameiets fellesarealer på plan 1 med hensyn til avfallshåndtering og varelevering.

Boligene har adkomstrett til tekniske installasjoner m.v. for nødvendig ettersyn og vedlikehold.

5.2 Diverse
Hver sameier plikter å medvirke til at fellesarealer/fellesrom blir holdt ryddig og rengjort. I korridorene og øvrig fellesareal i boligseksjonene er det forbudt å hensette sko, sykler, søppel mv. Lagring er heller ikke tillatt på balkonger. Det er ikke tillatt å sette opp balkong- eller terrasseskillevegger (avskjerming) og etablere/endre faste bygningsmessige installasjoner, balkong- terrassegulv, gjerde, hekk og liknende, uten skriftlig forhåndsgodkjenning fra sameiet.

Arbeider som kan medføre endring av utomhusplanen så som for eksempel anleggelse/endring av plattinger, heller, flytting av eksisterende beplantning, nyplanting og lignende skal på forhånd godkjennes av sameiet.

Det samme gjelder utvendige lamper til den enkelte boligenhet, endring av utvendige farger, etc. som skal skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av styret/sameiermøtet.

Utvendig solavskjerming foran vinduer til boligene skal følge retningslinjer som er utarbeidet av utbygger. Retningslinjene følger vedlagt.

Markiser kan tillates montert på balkong og terrasse etter forutgående søknad til styret. Markiser skal være enhetlige i forhold til farge, størrelse og plassering.

Oppsetting av parabolantenner tillates ikke.

Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av sameiermøtet før byggemelding kan sendes. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn nevnes eksempelvis strukturelle endringer og endringer som påvirker bæringer eller endringer som medfører omlegging av tekniske føringer som er felles for flere seksjoner.

Seksjonseierne har fri rett til innvendige bygningsmessige endringer, uten sameiermøtets eller styrets samtykke, såfremt endringene ikke er til unødig skade eller urimelig ulempe for andre sameiere eller påvirker byggets bærende konstruksjoner, sjakter eller fellesanlegg.

Alle forandringer som påvirker bebyggelsens eksteriør eller andre fellesarealer ute og inne, må godkjennes av styret, eventuelt sameiermøtet, jf. eierseksjonsloven § 30 annet ledd. Næringsseksjonene er unntatt fra kravet om styrets/sameiermøtets samtykke dersom det skjer en samlet utskifting av vinduer og dører, samt de unntak som følger av forrige avsnitt og punkt 5.4.

5.3. Ordensregler
Sameiermøtet kan i tillegg til det som følger av disse vedtektene fastsette vanlige ordensregler.

Ordensreglene skal kun gjelde for boligseksjonene.

5.4. Reklame og profilering
Næringsseksjonene, unntatt parkeringsseksjonene, skal i tilknytning til lovlig virksomhet i sine seksjoner, ha rett til å sette opp faste skilt og andre profileringsanordninger frittstående eller på 1. etasje av byggets fasade. Herunder innkjøring til p-arealet, innenfor rammen av hva som godkjennes av offentlige myndigheter. Styret eller sameiets samtykke til dette er ikke påkrevd. Den aktuelle eier er ansvarlig for alle kostnader tilknyttet montering, demontering og vedlikehold, herunder også søknad om offentlig godkjenning.

Ved bruk av lysskilt skal det tas tilbørlig hensyn til beboerne i sameiet slik at disse ikke blir unødig sjenert.

5.5 Kamera/videoovervåking av fellesarealer
Sameiermøtet kan med alminnelig flertall gi styret fullmakt til å installere og foreta kamera/videoovervåking av sameiets fellesarealer.

Overvåking må skje i henhold til de til enhver tid gjeldende lover, regler og retningslinjer. Slik overvåking kommer i tillegg til eventuell overvåking som foretas av næringsseksjonene. Næringsseksjonene kan installere videoovervåking utvendig som innvendig uten samtykke fra sameiets styre.

§ 6

Vedlikeholdsplikt

6.1 Bruksenheten
Det påligger den enkelte sameier å bekoste og besørge innvendig vedlikehold av bruksenheten, tilleggsdel og andre arealer som sameieren har enerett til å bruke, herunder innvendige flater på balkong og terrasse, dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder, vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, varmekabler membran, vegg-gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og andre innvendige flater og dører med karmer. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av ovennevnte, også ved tilfeldige skader, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører.

Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameieren skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr, plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet.

Bodene i U2 (dør, lås m.m.), skal vedlikeholdes av den enkelte sameier som har bruksrett til bod eller som har bod som tilleggsareal til seksjonen.

Dersom en sameier får styrets samtykke til å legge fliser eller liknende på terrasse/balkong, blir sameieren ansvarlig for å besørge vedlikehold og bekoste det arbeid som utføres.

Styret kan utarbeide retningslinjer for slike arbeider og sameieren er da pliktig til å følge disse retningslinjene.

Seksjonseieren er også ansvarlig for å holde seksjonen oppvarmet, slik at rør ikke fryser. Det må ikke foretas ombygginger som innebærer fare for lekkasje.

Den enkelte seksjonseier har ansvar for at bruksenheten har lovbestemt brannslukningsutstyr og påbudte røykvarslere, og at disse er i forskriftsmessig stand til enhver tid.

Sameieren plikter å gjennomføre forsvarlig vedlikehold slik at det ikke oppstår skade på fellesarealene eller andre seksjoner eller ulemper for andre sameiere.

Oppdager sameieren skade som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet.

6.2 Boligseksjonene har eneansvar for drift og vedlikehold av følgende:

  • Arealer og innretninger nevnt i 5.1.1
  • Overflatevedlikehold av utvendig fasade på boligblokkene fra 2.  etasje og opp til og med tak
  • Det bygningsmessige vedlikehold av balkonger og terrasser i boligseksjonene
  • Vinduer og dører ut mot fellesareal og ytterdører i boligseksjonene
  • Gårdsrom på plan 2 med vannspeil og hageanlegg samt utplassert utstyr/lekeapparater. Ansvaret gjelder til underliggende dekke, membran og isolasjon mot underliggende næringsseksjoner.
  • Tekniske anlegg som kun betjener boligseksjonene.

6.3 Næringsseksjonene 55 og 56 har eneansvar for drift og vedlikehold av følgende:

  • Arealer og innretninger nevnt i 5.1.2
  • Overflatevedlikehold av utvendig fasade på næringsseksjonene (i plan 1 – unntatt dører og inngangspartier til boligene), herunder utskifting av egne vinduer samt vindusvask
  • Tekniske anlegg som kun betjener disse næringsseksjonene. Arealer på bakkeplan utenfor næringsseksjonene med unntak av areal for avfallshåndtering for boligene, areal for parkeringsinnkjøring, areal fra boligenes inngangsparti mot torget og mot Nordstrandveien, areal for rømningsveier, gangvei til friareal og inngangsareal til trafo.

6.4 Parkeringsseksjon 57 i U1 har eneansvar for drift og vedlikehold av:

  • Rampe for inn-/ utkjøring til parkeringsanlegget, inkl. utenforliggende innkjøringsareal, ned til dekkenivået i U1.
  • Øverste innkjøringsport i plan 1

6.5 Parkeringsseksjon nr 58 og 59 har eneansvar for:

  • Kulvert knyttet til U1 ved at ansvaret også omfatter konstruksjonen som sådan samt tilslutning og dør inn til U1, og har alene ansvaret for å utføre alt vedlikehold og reparasjoner på kulverten. Skader eller mangler ved kulverten skal umiddelbart repareres og eventuelle tap som kulverten måtte ha påført resten av eiendommen skal erstattes. Ansvaret omfatter også istandsetting av anlegg eller arealer oppå grunnen etter eventuelle gravearbeider eller andre inngrep i grunnen.

6.6 Sameiet har ansvar for:

  • Drift og vedlikehold av rampe for inn-/utkjøring fra og med dekkenivå i U 1, port og dør til U2 og felles kjørearealer i U2, jfr. kostnadsdekning pkt. 7.6.

6.7. Fellesarealer
Sameiet skal holde bygninger med utvendige og innvendige fellesarealer og andre felles installasjoner og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne. Dette omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring ved tilfeldig skader.

Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, skal sameiet holde ved like.

Sameieren skal gi adgang til bruksenheten slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting.

Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen. Sameieren skal, hvis mulig, gis varsel om slike ettersyn eller arbeider på forhånd.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan vedtektene fastsette at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealet. Med godkjenning fra sameiermøtet kan det også avtales en større eller mindre vedlikeholdsplikt for en eller flere sameiere.

I den utstrekning sameiet pålegges vedlikeholdsplikt (rydding, strøing, renhold) utenfor sameiets eiendomsgrenser, for eksempel fortau på bakkeplan, skal ansvaret for dette tilligge sameiet v/styret og kostnaden fordeles mellom næringsseksjonene på plan 1 og boligseksjonene i henhold til intern sameiebrøk.

§ 7
Kostnads- og inntektsfordeling
7.1 Kostnadsdekning og kostnadsfordeling
Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift og vedlikehold som ikke gjelder den enkelte bruksenhet eller andre arealer som sameieren har enerett til å bruke. Styret skal påse at felleskostnader blir dekket av sameiet etter hvert som de forfaller, slik at man unngår at kreditorer gjør krav gjeldende mot de enkelte sameiere for deres andel av sameiernes felles forpliktelser. Styret fastsetter størrelsen på de à konto-beløp som den enkelte sameier skal betale forskuddsvis per måned.

7.2 Eierne av boligseksjonene skal dekke følgende kostnadselementer:
• Kostnader forbundet med fellesareal nevnt i punkt 5.1.1, herunder strøm og oppvarming, kostnader forbundet med inngangsdører/-partier og trappeoppganger tilhørende boligseksjonene, og vaktmestertjenester tilknyttet boligseksjonene eller fellesarealene nevnt i punkt 5.1.1.
• Kostnader forbundet med tekniske anlegg som bare betjener boligseksjonene.
• Kostnader til varmt tappevann for boligseksjonene.
• Kostnader til vann- og avløpsavgift for boligseksjonene.
• Kostnader forbundet med all avfallshåndtering fra boligseksjonene.
• Bygningsmessige arbeider som kun knytter seg til boligseksjonene, slik som eksempelvis brann- og nøkkelsystemer, etablering og vedlikehold av navneskilt.
• Vakt og alarmtjenester tilknyttet boligseksjonene og arealer nevnt i punkt 5.1.1.
• Kostnader forbundet med øvrige anlegg og funksjoner som i det alt vesentlige betjener boligseksjonene, herunder gårdsrom i plan 2 med utstyr/lekeapparater og vannspeil.
• Kostnader forbundet med vedlikehold og utskifting av vinduer og dører i boligseksjonene, i den utstrekning dette ikke hører inn under vedlikeholdsplikten til den enkelte boligseksjon.
• Kostnader forbundet med felles kommunikasjonsplattform, herunder bredbånd, TV etc. tilknyttet boligseksjonene.
• Eventuell andel av kostnader tilknyttet tilleggsareal til boligseksjoner som utgjør parkeringsareal, jf punkt 7.6 og 7.7.

Kostnader nevnt i denne paragrafen skal fordeles mellom boligseksjonene i henhold til intern (innbyrdes) sameiebrøk med mindre annet bestemmes i vedtektene.

Kostnader til bredbånd/kabel-TV fordeles med en lik del per seksjon.

For forbruk av varmtvann/energi hvor det etableres egne målere for den enkelte bruksenhet betaler sameieren for eget forbruk i henhold til måler.

7.3 Eierne av næringsseksjonene, unntatt parkeringsseksjonene, skal dekke følgende kostnadselementer:
• Kostnader forbundet med fellesareal nevnt i punkt 5.1.2, kostnader forbundet med inngangsdører/-partier tilknyttet næringsseksjonene og vaktmestertjenester tilknyttet næringsseksjonene eller fellesarealene nevnt i punkt 5.1.2.
• Kostnader forbundet med tekniske anlegg som bare betjener næringsseksjonene i fellesskap herunder teknisk rom, ventilasjon, lager/ kontor, spiserom og liknende.
• Felles vindusvask tilknyttet næringsseksjonene.
• Kostnader forbundet med eventuell felles avfallshåndtering fra næringsseksjonene.
• Bygningsmessige arbeider som kun knytter seg til næringsseksjonene, slik som eksempelvis brann- og nøkkelsystemer.
• Vakt og alarmtjenester tilknyttet næringsseksjonene og arealer nevnt i punkt 5.1.2.
• Kostnader forbundet med øvrige anlegg og funksjoner som i det alt vesentlige kun tjener næringsseksjonene.
• Kostnader forbundet med vedlikehold og utskifting av vinduer og dører i næringsseksjonene i den utstrekning ikke dette hører inn under vedlikeholdsplikten til den enkelte næringsseksjon.
• Eventuelle kostnader forbundet med felles kommunikasjonsplattform, herunder bredbånd, TV, etc. tilknyttet næringsseksjonen.
• Kostnader forbundet med rydding, strøing og rengjøring av fortauer utenfor næringsseksjonene med unntak av boligenes inngangspartier, inngangsparti til trafo, areal for søppelhåndtering for boligene og areal fra boligenes inngangsparti mot torget og frem til friareal som deles mellom bolig og næring på plan 1 etter intern sameiebrøk.
• Kostnader forbundet med avfallshåndtering for næring
• Kostnader til oppvarming og varmt vann for næringsseksjonene.
• Kostnader til vann- og avløpsavgift for næringsseksjonene med mindre hver seksjon har eget abonnement.
• Kostnader i gårdsrommet som gjelder underliggende dekke, membran og isolasjon mot underliggende næringsseksjoner.

Kostnader inntatt i denne paragrafen skal fordeles mellom næringsseksjonene i henhold til intern sameierbrøk med mindre annet bestemmes i vedtektene.

For forbruk av vann og varmtvann/energi hvor det etableres egne målere for den enkelte bruksenhet betales sameieren for eget forbruk i henhold til måler.

Kostnader forbundet med eventuell felles avfallshåndtering fra næringsseksjonene skal fordeles etter bruk på den måte at den enkelte næringsseksjonseier inngår særskilt avtale med leverandør og faktureres deretter.

7.4. Kostnader som deles mellom næringsseksjonene på plan 1 og boligseksjonene:
• Kostnader ved drift og vedlikehold av inngangsparti til trafo.
• Kostnader ved drift og vedlikehold av areal fra boligenes inngangsparti ved torget og frem til friareal.
• Kommunal vann- og avløpsavgift med mindre det er tegnet egne abonnement for næring og bolig.
• Kostnader til service/vedlikehold og utskifting av varmeanlegg.
• I den utstrekning sameiet pålegges vedlikeholdsplikt (rydding, strøing, renhold) utenfor sameiets eiendomsgrenser, for eksempel fortau på bakkeplan, skal ansvaret for dette tilligge sameiet v/styret.

Kostnadene fordeles etter intern sameiebrøk.

7.5 Kostnader parkeringsseksjonene 57 skal dekke:
• Seksjon 57 belastes samtlige kostnader forbundet med vedlikehold og drift av egen seksjon (derunder strøm/energi) og eventuelle tekniske anlegg mv. som kun betjener seksjonen.
• Kostnader til ansvarsfunksjoner nevnt i pkt. 6.4.
• Kostnader til vedlikehold og drift av rampe for inn-/utkjøring til parkeringsanlegget ned til dekkenivået i U1 samt øverste innkjøringsport.

7.6 Kostnader som snr. 58 og 59 skal dekke:
• Kostnader knyttet til vedlikehold og drift mv nevnt i pkt 6.5 dekkes av seksjon 58 og 59..

7.7 Kostnader parkeringsplassene i U 2 og parkeringsplassene i seksjon nr 58 i U1 skal dekke:
• Drift/vedlikehold av rampe for inn-/utkjøring fra og med dekkenivået i U 1.
• Port og dør til U2
• Drift/vedlikehold av den del av U2 som utgjør parkeringsanlegg derunder kostnader til vaktmestertjeneste, renhold, samt strøm og eventuelt annen energi, tekniske anlegg m.v. som kun betjener dette parkeringsanlegget.
• Kostnader forbundet med trappeoppganger fra U2 og opp til inngangspartiet på bakkeplan.

Internt i U1 og U2 fordeles ovennevnte kostnader med lik del pr. p-plass.

7.8 Kostnader som skal dekkes av parkeringsplasser i U1 og U2.
• Eventuelle tekniske anlegg (for eksempel brannsikringsanlegg) som betjener parkeringsarealene i både U1 og U2 belastes med 50 % på U1 og 50 % på U2.
• Rømningsveier fra U1 og U2 og opp til bakkeplan ved Nordstrandveien
• Kostnader til energi som er felles for U1 og U2.
Dersom kostnader forbundet med energi ikke klart kan adskilles eller måles, skal det belastes 50 % på U1 og 50 % på U2.

Internt i U1 og U2 fordeles kostnadene med lik del pr. p-plass.

7.9 Kostnader forbundet med drift, vedlikehold og utskifting av heiser:
• Kostnader ved drift, vedlikehold og utskifting av heiser som betjener boligene og parkeringsplan U2 fordeles med 80 % på boligseksjonene, 18 % på alle parkeringsplassene i U2 og parkeringsplassene til snr. 58, 1 % på seksjon 55 og 1 % på seksjon 56.

Boligseksjonenes kostnader fordeles etter intern sameiebrøk og parkeringsplassenes kostnader fordeles likt pr. parkeringsplass.

7.10 Kostnader som skal fordeles mellom samtlige seksjoner.
• Forsikring.
• Forretningsførsel, revisjon og andre administrasjonskostnader.
• Honorar til tillitsvalgte.
• Kostnader forbundet med skadedyrbekjempelse.
• Kostnader tilknyttet øvrig ytre vedlikehold av eiendommen som ikke er særskilt omtalt i punkt 7.2 og 7.3, herunder alle bygningskonstruksjoner, anlegg og utstyr.
• Kostnader tilknyttet daglig drift og vedlikehold av andre utomhusarealer enn nevnt i pkt. 5.1.1 og 5.1.2.

Kostnader til forsikring fordeles etter spesifikasjon fra forsikringsselskapet.

Dersom forsikringen ikke spesifiserer kostnaden til forsikring av U1 og U2 skal kostnaden fordeles likt pr. p-plass.

Kostnader inntatt i denne paragrafen skal for øvrig fordeles etter sameierbrøk med mindre annet er eksplisitt angitt i vedtektene.

7.11 Unntak fra ovennevnte kostnadsfordeling
Unntak fra kostnadsfordelingen kan gjøres dersom særegne grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk, jf. eierseksjonsloven § 23.

7.12 Inntekter
Inntekter fra arealer nevnt i punkt 5.1.1 og 5.1.2 deles på samme måte som kostnader forbundet med disse arealene.
Inntekter fra eventuelle mobilmaster eller liknende fordeles etter sameiebrøken.

§ 8
Sameiermøtet
Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.

Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett, se dog § 10. Styremedlemmer, forretningsføreren og revisor har rett til å delta i sameiermøte med forslags- og talerett. Styrelederen og forretningsføreren har plikt til å være til stede.

Sameiers ektefelle, samboer eller annet husstandsmedlem har møte- og talerett. En sameier kan møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiver har talerett dersom sameiermøtet gir tillatelse til dette med alminnelig flertall. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet uttrykkelig fremgår.

Fullmakten kan når som helst tilbakekalles.

Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles. Dersom et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst 2/3 flertall skal behandles, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. Bortsett fra saker nevnt i neste avsnitt kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen på denne måten.

Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet:
Behandle styrets årsberetning.

Behandle og vedta styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår.

Velge styremedlemmer.

Behandle styrets forslag til budsjett.

Innkallingen kan sendes elektronisk dersom sameierne har oppgitt slike kontaktdetaljer til sameiet. Dersom sameiermøtet skal behandle saker som forutsetter 2/3 flertall, enstemmighet, eller som krever tilslutning fra enkelte seksjonseiere, må innkallingen sendes skriftlig per post.

Sameiere som ikke selv bruker seksjonen har i alle fall krav på skriftlig innkalling, jf. eierseksjonsloven § 34 tredje ledd.

Sameiermøtet skal ledes av styrets leder med mindre sameiermøte velger en annen møteleder som ikke behøver være sameier.

Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen underskrives av møteleder og minst én av de tilstedeværende sameiere valgt av sameiermøtet. Protokollen skal sendes alle sameiere og oppbevares av styret/forretningsfører.

§ 9
Ekstraordinært sameiermøte
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når to eller flere sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremsetter skriftlig krav om det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært sameiermøte, jf § 7.

§ 10
Sameiermøtets vedtak
På sameiermøtet har sameierne stemmerett etter sameiebrøken.

Saker som kun angår boligseksjonene, herunder nødvendig vedlikehold tilknyttet kostnader som i sin helhet skal dekkes av boligseksjonene, avgjøres alene av boligseksjonene i fellesskap. Flertallet regnes etter antall seksjoner, slik at hver boligseksjon gir én stemme.

Saker som kun angår næringsseksjonene, herunder nødvendig vedlikehold tilknyttet kostnader som i sin helhet skal dekkes av næringsseksjonene, avgjøres alene av næringsseksjonene i fellesskap.

Flertallet regnes etter sameiebrøken.

Innehavere av parkeringsseksjonene 57-71 har ikke stemmerett i saker som kun vedrører boligseksjonene og/eller næringsseksjonene 55 og 56.Dersom det er tvil om en sak kun vedrører de nevnte seksjoner, avgjøres dette av møteleder.

Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om bl. a:
a) endring av vedtektene,
b) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
c) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
d) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
e) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
f) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål,
g) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum,
h) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomiske ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene.

Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder:
a) at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like,
b) innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen,
c) innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av felleskostnadene enn bestemt i § 15.

Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen.

Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

§11
Styret
Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og to til fire styremedlemmer. Det skal velges personlige varamedlemmer. Styrets leder velges særskilt. Ett styremedlem og varamedlem bør fortrinnsvis representere næringsseksjonene. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

Styremedlemmene tjenestegjør i to år med mindre kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av det sameiermøtet som foretar valget.

Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper.

Ved valgene anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styremedlemmene og varamedlemmene behøver ikke å være sameiere eller tilhøre noen sameiers husstand.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet.

Ved utførelsen av sitt oppdrag kan styret treffe vedtak eller sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven eller vedtektene skal vedtas av sameiermøtet.

Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp.

Til forvaltningen hører også å tegne fullverdiforsikring for eiendommen.

Styret kan også tegne forsikring for eventuelt erstatningsansvar som styremedlemmer og varamedlemmer kan komme i ved utførelse av sine verv i sameiet. Styret plikter videre å sørge for registrering av disse vedtektene i Foretaksregisteret og skal sørge for registrering av eventuelle endringer.

I felles anliggender representerer styret sameiet og forplikter det ved underskrift av styreleder og ett styremedlem i fellesskap.

§ 12
Styremøte

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Ett styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

Styret kan treffe vedtak når minst tre styremedlemmer er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget.

Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.

§ 13
Revisjon og regnskap
Sameiet skal ha en statsautorisert eller registrert revisor som velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.

§ 14
Panterett for sameiernes forpliktelser

For krav mot en sameier som følger av sameierforholdet, herunder krav om dekning av felleskostnader, har de øvrige sameiere lovbestemt panterett i den aktuelle sameiers seksjon, jf eierseksjonsloven § 25.

§ 15
Mislighold og fravikelse
Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter i sameieforholdet, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Medfører en sameiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

§ 16
Mindretallsvern
Sameiermøtet, styret eller andre som etter eierseksjonsloven § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameier eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

§ 17
Eierseksjonsloven
Den til enhver tid gjeldende eierseksjonslov får anvendelse med mindre annet følger av disse vedtektene. P.t. kommer lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 til anvendelse.